F市、30XXX R Street
ミシガン州で、額面年収30万ドルの開業医からの単発的な融資依頼案件。
与信も貯蓄もある方でしたが、購入を希望した物件が、「事故物件」で、「自宅」としての融資を受けられない傷物でした。現在、米国には、こうした物件が多く、修理を施せば、鑑定価値はぐっと高まるので、一般の方であっても、この医師のようにビジネス・マインドがあれば、「要修理物件を購入し、修理をできれば、居宅を購入するだけで、含み資産を増やせる」という認識で、行動することがままあるのです。
2013年01月9日 42万ドルの融資
2013年8月22日 21万ドルの元本返済
2013年10月3日 利息ともに差額円満返済
物件への融資額 42万ドル
物件購入額 42万ドル
当方物件鑑定額 50万ドル
追加担保鑑定額 22万ドル
合意融資期間 １年間
金利計算 事情があり割愛しますが、個別にお問い合わせください
年率換算リターン 10ヶ月で帰ってきました
複雑な案件ですので、概要だけ。対象物件のキャッシュプライスは、42万ドルで、その全額を融資ご希望でした。ご本人は、20万ドルほどの貯蓄があり、そのほとんどを、購入後の修理に使う必要があるという理由です。ただ、42万ドルで買う物件に、42万ドルの融資をしたのでは、まったくレバレッジがありませんので、追加で、「当時居住しておいでだったご自宅」には、別に担保権がなかったので、これを、共同担保として当方抵当権を設置しました。
そのため、担保は、
50万ドルの鑑定額が出た該当物件（42万ドルで購入）
22万ドルの鑑定額が出たご自宅（住み替えのためのご購入なので）
あわせて72万ドル。これに、42万ドルを融資するというストラクチャーです。
決済が終わった後に、直ちに修理に取り掛かった借り手のＭ先生は、「そろそろ自宅を売って、あちらに引っ越します」ということで、42万ドルのうちの21万ドルを、ご自宅売却時に、返済されました。そして、新しいご自宅の正規銀行融資取得の段取りに取り掛かり、これも、計画通り、普通の銀行の低金利の融資が、受けられ、そのキャッシュが転がり込んだ際には、当方に、差額と利息を、きちんと繰り上げ返済してくださったというわけです。
該当物件は、現在、ＺＩＬＬＯＷを見ると、70万ドルほどの簡易査定額を記録しています。ＺＩＬＬＯＷの査定は、「なんちゃって鑑定」で、それほど信憑性がありませんが、ひとつの数字として使ってみると、Ｍ先生は、70万ドルのうちの95%前後を、銀行融資により、引き出せたでしょう。そうすると、66万5,000ドルです。つまり、Ｍ先生は、
□ 42万ドルを、年率実質XX%以上のウルトラ高金利で借りたが
□ 修理に10万ドルつかったとして
□ その結果、エクイティ（含み資産）として、70万ドル－（42万ドル＋10万ドル）＝18万ドルをゲット
□ 実際の手持ちとしても、66万5,000ドルから各種経費を差し引き、数万ドル単位のキャッシュが残ったはず
を実現したことになります。（数字はランダムで、私は、Ｍ先生が修理にいくら使ったかなどは知りません。アバウトな想定として考えてください。また、Ｍ先生の手元に残ったキャッシュは、銀行融資によるキャッシングで、2013年の期待を前提にすると、年率4%台の利息返済の対象になるでしょう。）
つまり、Ｍ先生、《金持ち父さん 貧乏父さん》などにも出てきた、いわゆるＯＰＭ（ＯＴＨＥＲ ＰＥＯＰＬＥ’Ｓ ＭＯＮＥＹ）で、22万ドルの自宅を、70万ドルの超豪邸へとステージアップできた計算。そして、当方投資家様は、42万ドルという資金に対し、大きなリターンを得られました。（事情があり、具体的な数字は割愛します。期待値12%を上回る数字で、大変ご満足いただけました。）
Ｍ先生が42万ドルで購入された物件 キッチンが根こそぎないのが、お分かりになりますでしょうか？それにしても、さすが、ミシガン。安いです、、、
あわせて差し出された共同担保のもともとのご自宅。これでも、十分な気がするんですが、、、
