FAQ
□ 中山さんのプロフィールを教えてください。
私のプロフィールについては、サービス一覧をご説明する別のＨＰで、ご覧ください。自分自身、こうした案件の投資をしながら、実質、セミ・リタイア的な日々を送っています。よろしければ、ブログも、ご覧くださいませ。
□ どうしてこういう特殊な投資案件をたくさんご存知なのですか？
2002年以来、米国不動産に投資をしてきて、これまでに、多くの現地投資家とのビジネス・パートナーシップを結んできたため、自然、こうした案件が、多数、耳に入ってくるようになりました。普通の不動産仲介業者さんは、まず、こうした投資家のネットワークを持っておいでになりません。自分自身が投資家として、リスクをとって、資産形成してきたという実績があるからこそなのです。
□ 利回りは、どれくらいでしょうか。
状況によりますが、2012年から2014年10月現在までのところ、多くの場合、12%の固定金利を目標にしています。1万ドルを、365日間融資したら、1,200ドルが帰ってくる勘定です。ただし、「融資額が低めな手軽な案件」（人気が集中する5万ドル前後からの融資案件です）などは、これより金利が低いことがあります。そのような場合でも、通常、10%前後以上を確保できます。一般の不動産のリターンと比べてみてください。大都市で、安定した物件を購入する場合、経費を差し引いた家賃による収益は、2%といったことがざら。そもそも、家賃収入には、保証はありません。
□ どれくらいの資本が必要ですか？
今、ほとんどの案件は、10万ドル前後以上からのお願いとなっております。例外的に、5万ドル前後の融資をお願いする場合もありえます。ご予算が大きいと、リターンが大きくなったり、確実性が高まったりするので、1件につき、30万ドル、40万ドルといった額の投資をしてくださる方もおいでです。「小額の資金を回せないか」というお問い合わせがよくあるので、1万ドル単位で、安定的なリターンが生じる商品も、検討中ですので、ご関心がある方は、ご資金の多寡にかかわらず、メルマガにご登録されてみてください。
□ 担保はあるのですか？
必ず不動産を担保に融資をします。通常、第一かつ唯一抵当権です。
□ 元本保証ですか？
保証があるというスキームではなく、担保を引き当てに、返済の蓋然性を最大限高め、法的手段を取る道を確保しておくことで、実力行使による回収が可能であるというスキームとなります。
□ 税金関係はどうなりますか？
名義は取得しないので、非居住者の場合は、米国では、申告義務は発生せず、手間要らずです。ご本人の居住国での申告義務にお従いください。日本居住者様の場合は、雑所得扱いかと思われますが、実際の申告に当たっては、必ず、プロのアドバイスをお求めください。米国や日本などの会社名義でのご投資も可能ですので、まとまった金額を長期的にご投資される場合は、こうしたスキームをご検討されることに、意味があるかと思われます。
□ デューディリジェンス（確認）のやり方がわかりません
米国では、多くの資料がインターネットで、リサーチできます。私の不動産投資セミナーでは、そのようなリサーチ方法のご指南をやっております。ブログでも、多数の無料記事がありますので、ご参考にされてください。
□ 経費は、かかりますか？
私がご紹介する案件では、弁護士などの関係者の費用などもすべて、計算に入れた上で、ご案内しますので、融資額が、10万ドルであれば、経費は、送金手数料や、書類公証代程度です。
□ サラリーマンですが、手間はどうですか？
銀行の送金のお手配をしていただくために、ネットバンキングができない場合は、平日に、銀行においでいただく必要があるかもしれません。返済を受ける際に、抵当権を抹消する合意書に公証をしていただく必要があり、その書類作成のために、やはり、お時間を頂戴する必要があります。それ以外は、合計、数時間のお手間です。（事前の一般的なリサーチのための時間を除く）
□ 英語ができないのですが。
書類はすべて英語のため、その書類の内容や意味を理解していただく必要があります。可能であれば、中山道子ブログやメルマガで情報を収集されたり、セミナーご出席もご検討ください。信頼関係があるということで、任せていただいている方もおいでです。
□ リスクはないのでしょうか？
想定外のリスクもありえます。例えば、極端な例として、融資を受けた方が、事故死される場合を考えてください。遺族と、やり取りをすることになりますので、”もめる”わけではなくても、弁護士が必要になるでしょう。また、可能性として、例えば、「8万ドルの担保価値のある物件に、5万ドルを融資したところ、あちらが急に失業し、焦げ付いた。弁護士を手配し、名義を差し押さえ、それから売却して、債務返済を受けたが、時間もかかったし、弁護士費用など、回収にかかった手数料をすべて支払ったら、《5万ドル＋年率12%》どころか、元本割れの4万8,000ドルしか、回収できなかった」といったシナリオは、ありえます。
ただし、2014年10月現在、これまでのところで、当初の目論見にてのリターンが返済できなかった実例はなく、回収後、毎年、再投資をしていただける場合がほとんどです。ＦＡＱでは、細かくは、ご説明するスペースがありませんが、物件に余力がある案件が多いので、実は、滞納がある場合は、逆にさらに高いペナルティを相手に課すことができ、投資リターンが、さらに高まる可能性のほうが高いのです。いずれにせよ、このプロセスにおいては、私が、責任を持って、回収のお手伝いをします。
□ 中山さんへの報酬はどうお支払いしますか？
リターンは、諸経費、私の報酬を計上した後の数字です。回収できるまで、ご請求は発生しない仕組みです。皆さんが儲からなければ、私は、無駄働きですので、自信がある案件でないとご紹介することに意味がないことは、ご理解いただけるかと思います。
□ 弁護士などを自分で雇う必要はありますか？
案件が焦げ付いた場合は、当方で、お勧めの弁護士を段取りしますが、そうでなければ、必要ありません。書類作成は、当方弁護士が、定型的なものを、ご用意します。ご希望がある場合は、ご本人で、米国のいずれかの州でライセンスを持っている弁護士を、お手配されることは自由です。ただし、不動産投資は、特殊な領域なので、「日本人であるが、不動産には暗い」弁護士は、お勧めできません。有能なＣＰＡやベテラン不動産業者さんで、無料または格安で、相談に乗ってくれる方もいるでしょう。日本では珍しいですが、米国ではそれほど例外的なことでもないので、非定型投資に詳しい経験豊富な関連業界の方は、こうした投資を評価する能力があるかと思います。
□ 準備期間は、どれくらいですか？
案件は、通常「30日以内にご資金をご準備ください」というものが一般的です。理由は、2ヶ月、3ヶ月の猶予があるなら、普通の銀行融資を受ける確率も高まりますし、また、これだけの高金利なので、他の人が、挙手する確率があるからです。私のお願いメールも、「30日以内に、担保価値20万ドルの物件に、12万ドルを融資してください。期間は、12ヶ月前後で、金利は、12％です」といった端的なものになります。早くお返事を下さる常連の方は、メールをしてから5分くらいでＯＫしてくださる場合もあるくらいです。実際には、手間がほとんどかからないのですが、この高スピードで、高額の資金の投資をご決断いただく必要があることが、一番、悩まれるところかもしれません。
□ 理解できたので、実際の案件を流してください。検討し、興味があるものがあったら、返事をするかもしれません。
投資情報自体、すべて、当方で１から段取りしており、案件取得段階もそうですし、作成する鑑定書、弁護士作成の各種書類など、どのレベルでも、手間や経費がかかっております。このため、案件自体が、当方にとっては、「ノウハウ」「企業秘密」に該当し、インターネットの一般物件仲介情報のように、細部を、どなた様にも公開できるようなものではありません。ご理解ください。まずは、一般向けメルマガへご登録され、ある程度、事情が得心できそうでしたら、セミナーや視察旅行へのご参加をご検討ください。これらのいずれもが不都合な場合、個別電話会議をお申し込みください。
□ 確認したいので、実際のお客さんである投資家さんを紹介してください。
ご希望者様には、私の米国人ＣＰＡをご紹介できますので、デューディリジェンスの一環としての事実確認をご希望の場合は、私のビジネスの概要を理解している私のＣＰＡに、詳細をご確認されてください。ライセンスがあるので、うそはつけません。お客様のプライバシーに鑑み、実際のお客様へのお引き合わせは、しておりません。ご勤務先などの関係で、匿名を希望される方が一般的です。
お客様の声は、匿名で、短期融資投資案件のお客様は、こちらから、セミナーなどの参加者様も含めたこれまでの一般のお客様のお声は、こちらから、公開しております。
□ どんな方が、投資をされていますか。
弁護士、医者、ビジネス・オーナーといった「イメージ通り」の高額所得者様もおいでである反面、一般サラリーマン、家庭の主婦もおいでです。日本在住者様が一番多いですが、その次に多いのは、米国在住の日本人の方です。さらに、中国や台湾など、アジアに居住されている日本人もおいでです。実は、私は、すべてのお客様と、実際に顔合わせをできているわけではなく、ＳＫＹＰＥ会議などが中心のお客様もおいでになります。皆様に共通するのは、リテラシーが高く、パソコンや英語能力、ビジネス実務能力のいずれかまたは複数が、備わっておいでの方が多いということです。
□ 実物を見に行きたいです。中山さんに会いに行きます。
夏には、大体毎年、夏に、視察旅行をやっておりますので、ぜひご参加ください。他の投資家様とも顔合わせするチャンスですし、現地で、物件例をご覧になり、私のみならず、現地のパートナーに直接全員ご紹介させていただきます。また、私は、普段は、中国のチンタオ市に在住しており、日本に帰国して、セミナーなど行うのは、2月が多いです。